Der Gesetzgeber ermöglicht es dem Steuerpflichtigen (§ 82b EStDV) größere Instandhaltungsaufwendungen auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen und sie somit nicht im Jahr der Zahlung in einer Summe von den Einnahmen abziehen zu müssen. Dies macht vor allem Sinn, wenn die Höhe der Instandhaltungsaufwendungen zu einem so hohen Verlust aus Vermietung und Verpachtung führen würde, dass sich Sonderausgaben, außergewöhnliche Belastungen und sonstige Steuerabzugsbeträge, wie z.B. Handwerkerdienstleistungen, nicht mehr steuerlich auswirken würden.
Durch die Verteilung kann es dann zwar dazu kommen, dass im Jahr der Zahlung, trotz der hohen Instandhaltungsaufwendungen eine (geringe) Steuerlast verbleibt, in den Folgejahren sich aber zusätzliche Entlastungen ergeben. Zulässig ist die Verteilung nur bei Gebäuden, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, was bedeutet, dass mehr als 50% der gesamten Nutzfläche als Wohnraum genutzt werden muss.
Wird das Gebäude veräußert, in ein Betriebsvermögen eingebracht oder nicht mehr vermietet, ist der verbleibende Teil der aufgeteilten Instandhaltungsaufwendungen im Jahr der Veräußerung bzw. Einbringung abzuziehen. Er geht also auch in diesen Fällen nicht verloren. Bei der unentgeltlichen Übertragung eines vermieteten Objekts ist der verbleibende Teil der Instandhaltungsaufwendungen auf den Rechtsnachfolger zu übertragen, so dass dieser die Kosten geltend machen kann. Dies soll nach einem Urteil des FG Münster aber nicht gelten, wenn nach einer Übertragung ein Nießbrauch bestellt war, der Nießbraucher die Instandhaltungsaufwendungen getragen und aufgeteilt hat und in einem der Folgejahre auf den Nießbrauch verzichtet wird.
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