Modernisierung und Instandhaltung nach Kauf einer Vermietungsimmobilie

19. November, 2017

Die im Jahr 2016 vom BFH verschärften Anwendungsregeln gelten laut Finanzverwaltung verbindlich mit Kauf ab dem 1.1.2017.

Der BFH hat damit für alle - Betriebsausgaben oder Werbungskosten (§ 6 Absatz 1 Nummer 1a i. V. m. §§ 4, 9 Absatz 5 Satz 2 EStG) - ab dem Kauf seit dem 1.1.2017 bindend entschieden, dass
- zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten  sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen gehören, die im Rahmen einer Instandsetzung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes anfallen
- zu diesen sowohl originäre Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft durch Wiederherstellung funktionsuntüchtiger Gebäudeteile sowie Aufwendungen für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung des Gebäudes als auch Schönheitsreparaturen zählen.
- bei der Prüfung, ob die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen, bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude nicht auf das gesamte Gebäude, sondern auf den jeweiligen selbständigen Gebäudeteil abzustellen ist, wenn das Gesamtgebäude in unterschiedlicher Weise genutzt wird. Maßgeblich ist insoweit, ob die einzelnen Gebäudeteile in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen.

Hinweis:
Jährlich üblicherweise anfallende und immer sofort abzugsfähige Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten sind damit abschließend abgegrenzt nur noch:

(1) laufende Wartungsarbeiten,
(2) Ablesearbeiten und
(3) sog. ereignisorientierte Aufwendungen (beispielsweise: Aufwendungen zur Beseitigung einer Rohrverstopfung bei Eintritt nach dem Kauf).

Dazu gesellen sich seit kurzem die nach Kauf eingetretenen Aufwendungen zur Beseitigung von Mieterschäden (BFH vom 9.5.2017, IX R 6/16, BFH/NV 2017, 1652;

Hinweis:
Soweit der BFH bisher bei Schönheitsreparaturen einen engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gefordert hatte, hält er daran nicht mehr fest (Rechtsprechungsaufgabe).


Anschrift

Manuela Hartmann
Steuer- und Unternehmensberatung

Lohmühlenweg 30
D-63571 Gelnhausen

Kontaktdaten

E-Mail: info@stbhartmann.de
Web: www.erfolgsreporting.de

Telefon: 0 60 51 / 88 77 7-0
Telefax: 0 60 51 / 88 77 7-10