Immobilienkredite - was ändert sich durch die Immobilienkreditrichtlinie?

23. August, 2016

Der Ansatz, den die am 21. März in Deutschland eingeführte EU-Vorgabe als Immobilienkredit-Richtlinie verfolgt, erscheint auf den ersten Blick richtig: Mehr Sicherheit für den Verbraucher, mehr Pflichten für den Kreditgeber. Mit ihr will der Gesetzgeber vermeiden, dass sich der private Käufer aufgrund schlechter Beratung überschuldet bzw. dass er auf windige Finanzierungen hereinfällt. So weit – so gut.

Nun schlagen aber Banken Alarm: Die neue Immobilienkredit-Richtlinie mache es in vielen Fällen unmöglich, Normalverdienern eine Baufinanzierung zu gewähren. Denn man müsse nun Prognosen über den gesamten Zeitraum der Finanzierung bis zur vollständigen Tilgung machen und damit sicherstellen, dass der Kreditnehmer seine Schulden auch problemlos begleichen kann.

Die neue Immobilienkredit-Richtlinie verlangt,

  • dass der Baufinanzierungskredit innerhalb der statistischen Lebenserwartung des Kreditnehmers vollständig getilgt werden kann,
  • dass die Bank nicht mehr von einem Wertzuwachs der Immobilie während der Kreditlaufzeit ausgehen darf und diesen berechneten Wert NICHT als Sicherheit in die Finanzierung einbringt
  • und dass Einkommen und Vermögen des Kreditnehmers als Sicherheit miteinbezogen werden.

Die Folge ist nun, dass Banken viel vorsichtiger bei der Kreditvergabe vorgehen, wenn sie Zweifel haben, dass die monatliche Kreditbelastung zu wenig für die monatlichen Lebenshaltungskosten übrig lasse oder dass sich mit Beginn der Rente (bei einer Finanzierung die über das Renteneintrittsalter hinausgeht) die Einnahmensituation des Kreditnehmers verschlechtert.


Das eigentliche Problem der neuen Immobilienkredit-Richtlinie ist letztendlich die rechtliche Unsicherheit für Kreditgeber: Die Richtlinie wurde vom Gesetzgeber zwar eingeführt, aber eine exakte rechtliche Definition wurde dabei nicht formuliert. Kritiker befürchten nun, dass der Gesetzgeber die inhaltliche Definition nun den Gerichten im Zuge von Klagen überlasse. Und das kann jetzt Jahre dauern, bis verbindliche rechtliche Leitlinien gezogen werden, an die sich Kreditgeber halten können. Solange dies nicht geschehen ist, befürchten Banken, dass in Jahren mit dem Argument, man habe die Kapitaldienstfähigkeit des Kreditnehmers nicht auszureichend geprüft, sie in Haftung genommen werden, wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann und die Bank deswegen auf Grundlage der neuen Immobilienkredit-Richtlinie auf falsche Beratung verklagt. Letztendlich führt diese Rechtsunsicherheit zu besonderer Vorsicht bei der Kreditvergabe.

Fazit: Ein relativ hoher Eigenkapital-Anteil wird immer wichtiger für eine Immobilienfinanzierung, insbesondere je älter man im Zeitpunkt der Immobilienfinanzierung ist.


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